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Collision de galaxies *

Dépréciation d'un bien immobilier

Collision des galaxies

Un redressement fiscal à l'impôt sur le revenu amène à envisager le problème de l'évaluation d'un bien immobilier situé à proximité d'une mosquée et d'une école coranique... La décision rapportée ne se prononce pas très clairement, considérant que la dépréciation, à la supposer avérée, ne justifierait pas l'importance de la minoration du prix reprochée. Autrement dit, elle ne se prononce pas sur le point de savoir si cet environnement déprécie effectivement le bien. La question a au moins été posée, elle sera probablement résolue à l'occasion de futurs litiges.

Dépréciation d'un bien immobilier

Cour Administrative d'Appel de LYON, 7 juillet 2015

(...) 1. Considérant que M. et Mme B...ont acquis deux appartements de type T3 et T4 auprès de la SARL For Entreprise, par deux actes notariés en date du 23 décembre 2004 ; que la SARL For Entreprise a fait l'objet d'une vérification de comptabilité, à l'issue de laquelle l'administration a considéré, notamment, qu'elle avait cédé les deux appartements en cause à un prix minoré, vente qu'elle a regardée comme constitutive d'un acte anormal de gestion ; qu'à l'issue d'un contrôle sur pièces, l'administration fiscale a estimé que M. et Mme B...avaient bénéficié d'un avantage occulte correspondant à la différence entre la valeur vénale des biens et leurs prix d'achat, et mis à leur charge, au titre de l'année 2004, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales, assorties de pénalités ; que M. et Mme B... relèvent appel du jugement du 21 mars 2014 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande tendant à la décharge desdites impositions ;

(...) 3. Considérant qu'aux termes de l'article 111 c du code général des impôts : " Sont notamment considérés comme revenus distribués : (...) c. Les rémunérations et avantages occultes ; (...) " ;
4. Considérant qu'en cas d'acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l'objet de la transaction, ou, s'il s'agit d'une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l'avantage ainsi octroyé doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d'une distribution de bénéfices au sens des dispositions précitées de l'article 111 c) du code général des impôts, alors même que l'opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet et l'identité du cocontractant, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause ; que la preuve d'une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l'administration lorsqu'est établie l'existence, d'une part, d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, d'autre part, d'une intention, pour la société, d'octroyer, et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession ; que dans le cas où le vendeur et l'acquéreur sont liés par une relation d'intérêts, l'intention d'octroyer et de recevoir une libéralité est présumée ;
5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que, dans le cadre du programme immobilier "Résidence des Vallées " à Thonon-les-Bains la SARL For Entreprise a vendu en l'état de futur d'achèvement à M. et Mme B...deux appartements de type T3 et T4, par actes notariés distincts du 23 décembre 2004, pour un prix toutes taxes comprises de 125 917 euros et de 161 000 euros respectivement, soit un prix au tantième de 433 euros et de 420 euros ; que l'administration fait valoir, sans être contredite, qu'un appartement de type 3 avec cave et garage a été vendu le 16 novembre 2004, pour un prix de 151 069 euros, soit un prix au tantième de 545 euros, et qu'un appartement de type 1, avec cave et garage, a été vendu le 10 décembre 2004 pour un prix de 83 847, soit un prix au tantième de 531 euros ; qu'ainsi, elle a constaté des écarts de prix au moment de la signature des actes notariés de 21,99 % pour l'appartement de type T3 et de 16,73 % pour celui de type T4 ;
6. Considérant que, même pour les ventes en l'état futur d'achèvement et sauf changement dans les circonstances juridiques et économiques, entre la date du contrat de réservation et celle de l'acte notarié, aucune règle ni aucun principe ne font obstacle à ce que l'administration retienne comme terme de comparaison les prix stipulés dans les actes notariés, dès lors que les termes de comparaison choisis par l'administration restent appropriés et qu'elle a procédé à la comparaison entre le prix ou l'évaluation retenue par les parties à l'opération imposée en prenant en considération non seulement les caractéristiques du bien mais également les conditions juridiques et économiques de l'opération taxable ; que, si M. et Mme B...soutiennent qu'il convient de prendre en compte, pour la comparaison, la date de réservation de l'appartement et non la date de la vente, il résulte en tout état de cause de l'instruction que l'un des appartements ayant servi à la comparaison a été réservé moins d'un mois avant ceux acquis par M. et Mme B...;
7. Considérant que l'existence d'une mosquée et d'une école coranique à proximité immédiate du programme immobilier n'est, en tout état de cause, pas de nature à justifier les écarts de prix constatés par comparaison avec des ventes d'appartements du même programme ; que, s'ils font valoir que les appartements litigieux, alors même qu'ils ont été réservés moins de dix mois après l'acquisition des terrains par la SARL For Entreprise, correspondraient à des queues de programme et qu'un rabais aurait été consenti en raison de la vente groupée des deux appartements, il résulte de l'instruction, ainsi qu'il a été dit, que des appartements similaires vendus en fin de programme ont trouvé à se vendre à un prix supérieur à celui des appartements en litige ; qu'il ne résulte d'ailleurs pas de l'instruction que la SARL For Entreprise aurait connu des difficultés dans la vente de ses biens ; que l'administration établit ainsi l'existence d'un écart significatif entre le prix convenu et la valeur réelle des biens, sans que cet écart ne soit justifié par une contrepartie ;
8. Considérant qu'il résulte de l'instruction que le cabinet B...patrimoine, dont M. et Mme B...étaient les cogérants, intervenait pour la commercialisation de certains programmes immobiliers réalisés par la SARL For Entreprise ; que le cabinet B...avait signé le 28 octobre 2002 un mandat de vente non exclusif s'agissant du programme "Résidence des Vallées", auquel appartenaient les appartements en litige, le cabinet percevant des rémunérations pour chaque lot vendu ; que de tels faits révèlent l'existence d'une relation d'intérêts entre M. et Mme B...et la SARL For Entreprise ;
9. Considérant que, dans ces conditions, l'administration établit comme il lui incombe de le faire, l'existence d'une libéralité, l'intention pour la SARL For Entreprise de l'octroyer et pour M. et Mme B...de la recevoir ; que, par suite, elle pouvait imposer l'avantage en cause en tant que revenus distribués aux intéressés ;
(...)

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